踟蹰多年 住宅产业化发展瓶颈亟待破解

21世纪经济报道2017-04-28 10:22

(原标题:踟蹰多年 住宅产业化瓶颈待破解)

随着建筑工人工资的大幅提升,住宅产业化带来的成本增加被抵消了。但普及仍面临标准化、产业链不成熟等瓶颈。

“晴天一身灰,雨天一身泥”,是传统建筑工地的真实写照。

但在碧桂园东莞茶山项目的工地上,钢筋、砖块、砂石、外墙棚架消失不见,大门口的红外感应洗车系统及时洗清来往车辆的淤泥,围栏中间自动喷淋装置不定时对道路洒水,如已交付的小区一般整洁。

碧桂园创造的现浇工业化技术实现了上述情景。楼板、楼梯等大部分构件在工厂造好,再运到施工现场拼接,只有构件连接节点是在现场浇筑,从而大大提高了施工效率。

现浇工业化技术与装配式住宅都是住宅产业化的方向。住宅产业就是用工业化的方式,像造汽车一样造房子,其在生产成本、劳动效率、建筑质量等方面都具有优势。

万科和碧桂园都是住宅产业化的先驱。住宅产业化已在日本等发达国家普及,但在中国试验多年,至今仍面临产业链发展不成熟、部品标准不统一等问题,瓶颈有待破解。

住宅产业化实践

碧桂园东莞茶山项目是住宅产业化的实践与改进。在该项目中,碧桂园使用了SSGF新建造技术成套工法,以现浇工业化技术为核心,将装配式住宅与精益生产两种技术相结合,灵活组合装配式预制构件、铝模等,充分发挥各项方法的优点。

如整体式铝模板体系的使用,增加铝合金模板周转次数,使混凝土建造精度从厘米提升到毫米,实现免抹灰,消除空鼓质量隐患,使工人可以如同拼积木般快速施工。

而令住户头痛的传统外墙开裂爆灰削落、外墙渗漏等问题,也将随着全现浇混凝土外墙的使用而解决,主体结构一次浇筑成型,免除外墙二次砌筑及内外抹灰施工工序,实现结构自防水。

碧桂园集团莞深区域副总裁孙军介绍,现浇工业化技术与装配式住宅不同的是,施工现场的每一层都是一个厂房,成型的产品不动,模具在动;而装配式住宅是模具不动,产品在动;如果说装配式住宅减少了多样性,那么该体系则增加了多样性。

他表示,接下来碧桂园会加大力度推广这套工法。目前碧桂园已有近50个项目采用SSGF,集团内部已成立了专门的新体系推进团队,并要求每个区域要有一个试点项目,海外项目也会使用该套工法。

目前除碧桂园外,万科、旭辉、中海外、保利地产等各大中型开发商均涉足住宅产业化领域。

万科作为住宅产业化先行者,其2016年新开工业化项目面积,在总开工量中的占比达到83.4%。据万科2016年社会责任报告,2016年万科新开工的主流产品中,预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到 43.5%、100%和100%。

几年前就以旭辉国际广场开启住宅产业化之路的旭辉集团,还在去年投资建筑科技公司,以推进住宅产业化进程。

此外,住宅产业化也成为一些地方的土地竞拍条件。如去年11月16日,北京海淀一商住用地拍卖,在分别达到地价上限、100%商业自持面积后,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

该宗地的高标准商品住宅建设规定,地上建筑规模超过10万平方米的商品住房项目,住宅产业化比例不低于住宅地上建筑规模的60%;超过5万但低于10万平方米的商品住房项目,住宅产业化比例不低于40%。

产业链仍待完善

政策引导及开发商的大规模介入,使住宅产业化在质量管理、环保节能等方面的诸多优势凸显,但截至目前,拥有众多优势的住宅产业化在中国却未得到如日本、丹麦、美国一般普及。

21世纪经济报道记者多方采访开发商、专业人士发现,在过去20多年里,中国建筑行业人工便宜,人工建造成本低于住宅产业化建造成本,是住宅产业化未能大规模普及的重要原因。

万科有关人士告诉21世纪经济报道记者,万科较早的住宅产业化项目的开发成本高于一般建筑成本,但公司将住宅产业化当作长期趋势,愿意投入。

而现在,随着建筑工人工资的大幅提升,专业的泥瓦工都可以拿到上万元月薪,住宅产业化的技术优势带来的成本增加被抵消了。

孙军介绍,混凝土、新墙板等使用,使建造成本从静态来看是增加的,但从全周期来看,由于工期减少、设备管理优化,管理、组织效能得以提升,全成本每平方米还节约了几十块。

茶山项目从拿地到竣工、完工只需要一年左右。“新的建造方法使建造周期缩短了6到8个月。”孙军称。

住房城乡建设部建筑标准化委员会主任委员刘东卫表示,即使建筑成本有所升高,但从建筑的全寿命期来考虑,由于产品质量好,寿命得以延长了。

开发商和从业者推广住宅产业化的积极性在快速提高。但住宅产业化普及仍面临标准化、产业链不成熟等瓶颈。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任、专家组组长开彦表示,现在房企涉及的装配式建筑、现浇工业体系都是工业化的问题,而产业化涵盖的范围更广,包括部品、装修材料等,部品未形成产业化、标准化、序列化,是导致产业链条断裂的主要原因。

孙军也认为,目前产业链的成熟度并不能匹配碧桂园的新建造技术体系,如许多上下游厂家并不知道产品的品质要求。

因此,碧桂园希望自己能连接上下游。孙军表示,目前碧桂园除了用以销定产的方式为上下游企业提供订单,还积极协同它们合作,比如带领墙板供应商去前端的模具厂参观,以达成一致的标准。

“产业链的培养首先需要统一的标准。”开彦认为,目前亟待解决的是部品标准化问题,比如橱柜、油烟机规格不一致会导致装配困难,需要现场加工测量,影响进度。

刘东卫也表示,不管是做现场工业化,还是装配式建筑,它的基础应该是部品部件的产业,这也是过去的瓶颈,将部品部件这些最基础的东西做好,才能推动产业整体发展。

开彦表示,当前我国房地产业发展正在进入转型和调整的关键时期,改善性住房的大量供应和大量新城镇建设,为集成化、工业化住宅快速发展提供了最佳切入点。在此过程中,政府不能缺位,应制定标准化的规则,依靠市场力量调节发展。

(来源:21世纪经济报道)

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