任志强:个贷政策和保障房挤出效应致楼市下滑

南方报业网-21世纪经济报道2014-07-20 23:13
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[导读]今年楼市为什么下滑?任志强认为主要有两个原因。首要原因是受个贷政策的影响,一部分需求被挤出。贷款优惠利率取消,购房成本大增。

华远地产的董事长任志强的手机屏幕定格在一条微博上。

他指给记者看,微博“抱怨”的是北京正在摇号的自住型商品房。“有人质疑该项目层高低、玻璃窗材质廉价、阳台设计不符合潮流,且没设样板间。”他不无忧心地指出,新的保障房有可能沦为低质量住宅的代名词。

在7月16日的博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会上,他和经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟展开“对战”。有地产业内人士抱怨,朋友圈被任志强刷屏了。

会议间隙,记者们仍旧惯性将房价、市场走势等问题抛向任志强。但任志强更想指出的是,以非市场化手段解决问题危害更大。

今年楼市为什么下滑?任志强认为主要有两个原因。首要原因是受个贷政策的影响,一部分需求被挤出。贷款优惠利率取消,购房成本大增。现在的利率上涨了20%左右,即使开发商将100万的房屋降到90万,买房的人还要支付110万,购房者没有少付一分钱,开发商的降价都变成了银行的利润。很多本来有能力买房的边缘群体不再具备支付能力。

另一个重要的原因则是保障性住房产生的挤出效应。自2011年以来,全国已完成960万套保障房,已投入棚改资金2万多亿元。“十二五”时期,我国将新建各类保障性住房3600万套,加上1200万套棚户区改造,是4800万套。任志强认为,在5年之内,如果每年有1000万套保障性住房,一定会对市场产生强大的冲击力。

但“住房双轨制”对市场秩序的影响是巨大的。1998年,推行住房市场化时,忽视了保障房建设。2007年到2009年又过度补偿,导致保障性住房也具有财产权。“政府应保障居住权利,这与市场中的交易行为不冲突,但不应赋予其财产权利。”任志强说。

任志强指出,中国的市场化遇到的最大障碍,是政府总把手伸到别人的口袋里,不是用税收的预算支持民生(医疗、教育、社保、住房),而是将政府的责任推给市场。以自住房为代表的保障性住房,成为一小部分人的福利。“保障性住房本应该是一些买不起房屋的人享受的福利,却沦为了一种交易,可以发财的交易。”任志强指出。

任志强分析,地方政府是保障房的最大受益者,而不是普罗大众。他以北京市的自住房为例分析,政府至少可以从三个层面获得收益。首先是地价款,其次是保障性住房的数量(企业需要增加保障房建设数量来竞得地块),再次是政府要抽得自住房总销售额30%的收益。

参与其中的房地产企业也获得了好处。他们可以通过摇号和拍卖预先预售将保障性住房的资金迅速收回来,还可以利用保障性住房发型债券。已经审批的债券,总量不少于8000亿元。任志强承认,他所在的华远也用这种方式发了债券。其结果是一部分开发商因此解决了现金流问题,同时还扩大了影响力。

但他话锋一转,“你们小心点,不是市场配置资源,而是政府决定资源的配置很危险。如果破坏了市场经济,将是死路一条。”当政府利益最大化时,市场利益必然损失最大。

除了公平的问题外,首要是保障房的品质和质量问题。他还举例说,如果政府出让的地块太远,开发商会选择放弃抑或是通过其他灵活的方式来弥补,比如建大量的商业配套设施,但政府自己主导建设的保障性住房或者是棚户区改造不会这样做,或者说政府不具备这样的能力。

市场化对于民众也并非百利而无一害。任志强进一步分析,市场化会产生失败者、淘汰者。为了弥补这一部分人的损失,西方政府实行高福利,富人们通过捐赠,来缩小差距。但人们创造财富的权利被保证,社会也相对公平。对于中国来说,即使是倡导住宅市场化,也并不意味着政府放任不管。可以用市场化的手段进行调节,例如税收。

运用非市场化的手段,频繁干预市场时,会导致市场信号失灵。任志强预测,未来几年政策的常态将是,借市场而提供保障,借棚改而拉动投资,借双轨制而操纵住房市场,借保障房而分化需求。短期将冲击市场,分化需求,抑制房价。长期将导致低品质的重复建设。非市场化容量的扩大,必然影响供求关系,当市场无法预知供给时,必然会造成投资失误。

“目前房地产市场最大的问题还是政策的不透明,必须要用市场化的方法解决市场的问题,而不是盲人摸象。”这句话也是他公开演讲的结束语。

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