评论称限购对二三线城市没太大用:早名存实亡

[导读]当下一些地方楼市库存高企,不少开发商开始以价换量,部分城市松绑限购一再上演。那么,楼市、房价到底发生了哪些变化?什么才是我们心目中的中国好房子?

CCTV2《央视财经评论》:中国经济半年报:房地产库存去哪儿?

今天,国家统计局发布数据显示,6月份,70个大中城市,环比下降的城市是55个,而5月是35个,4月是8个,3月是4个,从这个曲线上看,房价涨幅降温已成趋势。当下一些地方楼市库存高企,不少开发商开始以价换量,部分城市松绑限购一再上演。那么,楼市、房价到底发生了哪些变化?什么才是我们心目中的中国好房子?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员林耘、张鸿共同评论。

楼市降温,六月环比价格下降的城市达到55个,为限购松绑,部分地方呼声频现。当房地产黄金(1309.10, -0.30, -0.02%)时代不在,未来买房消费和选择将发生哪些新变化,什么是中国好房子?

今天公布的6月份70个大中城市房价价格变动情况显示,与上个月相比,新房房价下降的城市继续增加,下降的城市有55个,持平的城市有7个,上涨的城市有8个。一、二、三线城市新房价格环比均呈小幅回落状态,分别下降0.4%、0.5%和0.5%。不过,和去年同期相比,大多城市房价仍然在温和上涨,房价下降的城市只有1个,是温州。告别只涨不跌,楼市调整期会持续多久呢?

林耘:房价下跌的城市越来越多 价格波动的方向很清楚

(《央视财经评论》特约评论员)

首先数据会说话,每一个月的环比数据能够看到调整的态势是相当的明确。至少从环比的角度来看,房价下跌的城市越来越多,价格波动的方向很清楚。

第二个,从1月份到6月份的总体数据来看,房地产从原来拉车的马变成了拖后腿的一个东西,变化非常大。而且从数据本身能够看到,一个是开发投资的增速明显的下降;再是销售的面积和销售的金额,出现了负增长,它不是增速减缓,是负增长;第三个就是库存量大量的增加,所以我们能够看到,房地产确实在调整。这种调整不好的方面是对经济会有拖累。好的方面,我们可以乐观来看,就是市场的作用起来了,以前连续上涨,现在开始出现调整。而政府,过去这些年叠加的调控措施,也可以认为在这个时候起了作用。

张鸿:下跌的城市越来越多 上涨的城市越来越少

(《央视财经评论》评论员)

无论是从环比还是同比,环比城市从35到55,大家都在下跌,面儿越来越广,然后上涨从19个变成了8个,越来越少。下跌的城市越来越多,上涨的城市越来越少,上涨的幅度也在下降。标杆城市北上广深,但北京现在二手房的环比在领跌,新房北京还在独扛,但是上海、广州和深圳,广州上个月还是平的,前4月份的时候,这几个都还是涨的。然后上个月上海和深圳已经开始跌,环比跌,到了这个月,广州也开始加入到这个跌的俱乐部里来。

当它的趋势,大家看到已经开始明确的时候,可能大家会觉得,很多投资人也会觉得,那已经如此确立了,那接下来应该千方百计一下了吧,应该想点儿办法了吧?你又能跌到什么样子呢?所以可能我们市场总是在悲观里面能够看到乐观的东西,这是市场的一个反映。

张鸿:我们要切断地方政府和房地产市场的直接利益关系

(《央视财经评论》评论员)

现在看来,很多地方是自己觉得钱紧,大概相当于巴西队快被贯成7比0了,有点儿着急。无论是教练还是裁判,都准备亲自上场。所以前几天《常州日报》头版发了个文章,标题是“我市已到购房好时机”,这就是直接下场踢球。为什么?我查了常州最近一些年的土地出让金。从2008年以后,他的制造业受到一些影响,经济增速从江苏省的前三名一直往下走,现在排到了第六名,然后土地出让金在他的一般性财政收入里从40%的占比,一直到85%,甚至到97%。

现在在比如沈阳、佛山,上半年我们经常会看到一些流拍的,土地流拍的一些消息。那怎么办?所以他可能确实有点儿着急。在这个着急背后,现在可能这里边和他是有切身利益的,所以我们现在要做的还是那件事情,就是我们怎么来切断地方政府和房地产市场这种直接的相关利益。而且地方政府之间的这种差异,也是我们现在说的分类调控的一个基础。城市和城市是不一样的,一类和二类,一线和二线是不一样,二线之间也不一样。最近公布这70大中城市的时候,其实还有一个数据,他新建了以2010年作为一个基数,就是现在的房价和四年前做比。然后现在已经有3个城市是跌破了2010年那个基数的,那是哪三个城市?是温州、宁波和杭州,这三个都在浙江。那么,前一段时间国务院的督查组到各地去,反馈回来的情况就是说,浙江等地建议分类调控的政策赶紧出,因为我们要针对自己不同的情况来采取这种办法。我觉得其实可以自下而上,就是只要不违反大的方针政策,你可以试,然后大家都可以推广。

其实我们说的行政性限购,现在很多地方已经名存实亡了,所以我觉得它放松是没用的,而恰恰是因为它没用,所以我觉得应该放松。因为我们一直在寻找一个机会,让过多的对市场的干预的手段退出,当然一线城市不要退出,但二、三线城市已经没有太大用,我们看看现在放松的,它的成交量上来了吗?它价格上来了吗?没有。

林耘:地方政府需要有所应对 但是这个应对不能突破底线

(《央视财经评论》特约评论员)

我觉得牌还是挺多,教练在调整阵容的时候,一个是换人,一个是把原来不想让他上的人,没办法得让他上,因为是关键时候了,还有就是变阵。那么从现在来看,我觉得应对的措施其实很多,因为我们原来一系列的调控加码加上去,就是为了扼制房价的过快上涨,那同时也是希望房地产市场健康发展。

现在市场出现调整,如果在局部下跌的幅度过大,库存过多,形成风险了,那么显然就存在某些调控政策适时的退出。中国人讲叫解铃还需系铃人,当时加码上去,现在可以系下来。这里头可以做的东西很多,包括像限购可以调整一下标准,包括限贷,在贷款上面可以调整一下标准,也包括像局部的这种让利,就是税收的这种减免,还有其他的,包括像城镇化的提速,也包括在局部上配套的完善,让房子本身产生吸引力。所以就应对本身来讲,有非常多的选择。我觉得地方政府需要有应对。但是应对不能突破底线,这个很重要。

张鸿:对大多数的购房者来说 质量和物业都是相对被忽视的

(《央视财经评论》评论员)

买房子,我应该在相同价位里寻找质量最好的,物业最好的,其他的不是不在乎,而是说我觉得不应该差距那么大。但在我们的调查中,质量和物业排的比较靠后,只有3%的人重视物业。这相当于你买一个产品,比如你买一个冰箱,你肯定质量是第一位的,售后服务几乎也是第一位的,那物业就售后服务,而我们现在把物业放在一边,然后质量也靠后,数据中显示,对我们最重要的是交通。

我这几个星期都在陪我的一个小兄弟,在我们附近的小区里面看房子,他就是为了孩子,他的孩子现在才一岁多一点儿,就是为了孩子上幼儿园和上小学,已经连续几个星期在看房。质量和物业这些东西,对在我们现在买房的年轻人来说,不是最重要的。因为什么?因为只要房价,我觉得未来上涨,只要这个小学还在这儿,这房子我管它质量怎样,我的孩子上完学我就走了,我这房子反正还能卖,我又没准备在这儿一下住它几十年。

林耘:目前中国的购房者在房子的消费上还是初级阶段

(《央视财经评论》特约评论员)

其实我们现在在房子的消费上面,还是一个非常初级的阶段。所以可能我们不太考虑物业,不太考虑质量,因为我们暂时还顾不上。我们现在考虑的是第一个是价格,我能买得起,能买得到。第二是最基本的需求,比如说离单位近一点儿,老年人可能会要求看病方便一点儿。如果年轻人要考虑子女教育,学区房就变得非常重要。那么等这个初级阶段过了以后,大家就会考虑,我的地段要好一点儿,质量要好一点儿,物业要好一点儿,要保值等等。

另外,其实老百姓现在主要还是觉得价格贵,那么这个问题看起来很硬伤。但是结合现在市场出现调整,倒是一个可以协调的。就是原来房价会不会好,这次降下来了,那么有可能就对上号了。其次,我看刚才数据里50%的人是觉得房子可能是,房价是持平,也就说应该是一个波动范围不大的这样一个状况。再者,我们看到很多人在强调配套,配套是政府和开发商可以努力的,通过政府和开发商的共同努力,然后让不太好的房子变成好一点儿的房子,变成中国好房子。

张鸿:开发商要预见到购房者对未来房子的需求

(《央视财经评论》评论员)

没有那么完美的房子,每个人买房都是货比三家的,但是你问中国好房子到底是什么房子?这个不是应该问我们,应该问开发商,而且现在是开发商应该考虑未来什么是中国好房子的时候。因为现在这个时期,开发商要预见到未来中国对房地产的需求,会升级到什么样的一个程度。

我最近看一个挺有名的开发商,他在一个论坛上说他根本不干预设计师对房子的设计,为什么?因为他们上半年的调查表明,50岁以上在他们那买房子的占5%,45岁的占10%,剩下全是80后。他说我已经是50多岁了,我也不懂他们需要什么,但是那些年轻的设计师懂。所以第一,小开发商可能要求变,因为这绝对是一个大开发商吃小鱼的时候,越是危机的时候,大开发商过的可能越好。还有一个是转型的好时候,如果你还按原来那样生产房子,以那样的物业水平和配套,那恐怕你可能只能过两年好日子,但是未来可能是工艺时代,就是看你的技术水平怎么样了。

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