楼市持续回暖 小房企抢走大房企份额

[导读]国庆期间,各类宏观经济文章都指向了房地产,无论是探讨人民币后续汇率或者货币政策,还是对TPP的影响,都在关注这个年销售额占GDP10%的行业今年业绩表现将会如何。

国庆期间,各类宏观经济文章都指向了房地产,无论是探讨人民币后续汇率或者货币政策,还是对TPP的影响,都在关注这个年销售额占GDP10%的行业今年业绩表现将会如何。

亿翰智库8月30日公布的数据显示,这个行业正在从此前的萧条慢慢恢复,有望重新为中国经济带来增长动力。

完成全年目标无压力

降息、降准、降首付,一套组合拳舞毕,全国楼市如期回暖,量价齐升。8月,全国70个大中城市总体价格由跌转涨。2015年前三季度成交同比增长近三成。

龙头房企是一线城市主力,去年前三季度,全国前30位的房企合力才突破万亿销售规模。根据克而瑞研究中心的统计榜单,今年前10名即可完成这一目标。

目前,多数房企已不担心销售业绩目标,但还未开始冲刺,恒大、华润等企业的销售目标完成率已超8成。据克而瑞统计,截至三季度末,20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%。

珠三角、长三角的房企甚至上调了业绩目标。如龙光地产将销售目标从145亿元上调至180亿元,前三季度销售目标完成率达到了76%。值得注意的是,它的旗舰项目九龙玺今年10月才开始销售。

今年前三季度,TOP20房企金额门槛230亿元,同比增长21%;TOP50房企金额门槛则达到123亿元,同比增长14%。

其他房企销售业绩同样抢眼。去年前三季度,全国楼市陷入低迷,销售前100名的企业市场集中度出现大幅增长。今年前三季度楼市回暖后,TOP100房企销售金额集中度却同比下降。

根据上述统计,TOP10房企为17.33%,同比下降0.06个百分点;TOP20房企集中度为23.18%,同比下降0.12个百分点;TOP50房企则从32.04%下降至31.87%,减少了0.17个百分点。

这意味着,小房企的业绩也在同比增长,甚至在整体销售蛋糕变大的情况下,抢得了比大房企更多的市场份额。“销售金额集中度下降,出乎意料。”兰德咨询总裁宋延庆认为,问题主要出在营业收入在50亿元~100亿元之间的房企,现在这部分房企问题很多,如冒进扩张等,不仅规模增长乏力,而且净利润增长幅度远低于30亿~50亿元规模的同行。

四季度是传统销售冲刺期,大部分房企都将推盘时间集中在9月~12月。由于大多数房企前三季度业绩出色,四季度的推盘节奏放缓将成为大概率事件。

开发投资增速仍低迷

不过,房地产开发投资增速却仍未见起色。根据国家统计局数据,房地产开发投资增速持续回落,今年1月~8月房地产开发投资增幅已降至3.5%,与去年同期相比,已减少10个百分点,历史上首次跌破4%,创下新低。

另外,土地购置面积、土地购置费、新开工面积下降等与新增供应有关的统计也在大幅下降。“投资增速是房企对市场的信心标尺,回落这么快,形势很严峻。”宋延庆称。他认为,目前多数房企对整个宏观经济不太乐观。的确,截至9月底,实体经济仍未中止下行状态,工业企业利润下滑8.8%,银行坏账率接近2%,对于高度依赖开发贷的部分房企而言,极为不利。

前华远集团董事长任志强也曾表示,虽然银行贷款中房地产(000736,股吧)占比高,但是主要集中在二级市场的个人按揭,支持房企直接开发的信贷并不多。

国家统计局投资司高级统计师李皎认为,商品房前期库存基数较大,特别是三四线城市去库存化压力较大,在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

宋延庆称,虽然现在房地产市场销售情况不错,但必须注意,待售面积仍然高于去年末6.2亿平方米的水平。在他看来,现在投资增速回落,其实是对去年投资、销售情况的修正。

兰德咨询统计显示,去年房地产开发投资额9万亿元,销售额7.2万亿元,两者之比是1.2:1,与2008年的水平持平,仅次于2004年。该比值关系说明,要么投资额太高,要么销售额太低。两者的差值更是创下1.8万亿的历史新高,2013年的差值是4585亿,2012年是7348亿。

任志强认为,虽然今年楼市的销售面积预计可以超过历史高位,但市场热度是不一样的,这是建立在价格相对降低的基础上,如果房地产投资增速上不来,固定投资也很难提高。

李皎曾表示,虽然投资增速低,但是积极因素在累加。

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