个贷宽松开发贷收紧 中小房企仍难融资

[导读]四季度伊始,货币政策再次释放宽松信号,这对楼市而言无疑是一个利好。

四季度伊始,货币政策再次释放宽松信号,这对楼市而言无疑是一个利好。

从政策面来看,一方面,商业银行75%存贷比的监管指标从10月1日起已取消;另一方面,10月11日,央行出台新政,在全国11个省市开展信贷资产质押再贷款试点。

“这两项政策实施后,可以有效提高市场流动性,有利于市场利率走低。”国务院发展研究中心一位负责人对《华夏时报》记者表示,在过去很长一段时间内,宽松的货币政策一直被视为房价上涨的主要推手,因此这轮货币宽松也将释放利好楼市的信号。

不过,宽松的货币政策却并未让房企在融资上得到更多实惠。据业内人士分析,由于银行对房企开发贷的审批仍较为谨慎,此次政策调整后释放的基础货币供应仍可能难以进入房地产领域。

房贷利率暗战

对楼市而言,货币宽松的信号首先体现在不限购城市购房贷款首付比例调整为不低于25%。“十一”长假过后,这一政策已在长沙、佛山、青岛等部分城市开始执行。

与此同时,随着央行年内多次降息,各地的房贷利率也已降至较低水平。

“目前购买首套房的商业贷款利率比较优惠,我们的合作银行最低可以做到8折利率,不过需要满足银行相关的购买条件,但是部分银行8.5折、国有行8.8折的利率折扣还是比较容易实现的。”北京海淀区一链家地产门店经理对记者表示。

“我们目前对首套房贷款利率执行基准利率的8.8折优惠,如果是总行优质客户或关系较好的优质开发商楼盘,也可以申请8.5折,但审批需要费些时间。现在正常房贷的审批和放款时间都比较快,基本一个月时间就可以搞定。”某大型商业银行北京分行信贷部副主任告诉记者。

随后,记者电话咨询了工行、中行、建行等国有行支行的信贷部,几家银行都表示,今年9月份以来,首套房的贷款利率基本都维持在最低8.8折优惠。“现在的利率水平基本上是这两年以来的最低水平了。”建设银行一位个贷部经理感慨道。

值得注意的是,在本轮利率调整中,外资银行汇丰银行在全国普遍大幅下调房贷利率。根据第三方金融机构“融360”的监测数据显示,其按贷款额度分为三档,分别提供8.2折、8.8折和9折的优惠利率,而在北京等一线城市贷款利率最低均为8.2折,平均利率折扣下降了3.6个百分点。

“汇丰银行的促销政策,打破了多个城市的房贷底价,这可能将引发其他外资行的跟进。”业内一位分析人士表示。

融360提供的数据还显示,北京27家银行中除3家银行停贷,其余24家银行的房贷利率都有优惠,其中汇丰银行为8.2折,包商银行、农行、农商行等3家银行执行8.5折,招行、中行、建行、工行等11家银行执行8.8折。

“从资本占用、收益和风险权衡量方面来计,小微贷和消费贷的利率相对较高,审批也没有房贷那么严格。”民生银行北京某支行信贷部经理告诉记者,目前中小银行存贷比仍然紧张,因此更愿意把资金贷向收益更高的地方。

而在二三线城市,房贷放松的现象也成为楼市主旋律。据公开资料显示,在河南、山东等地此前都出台过利率执行7折优惠的政策,目前在青岛、重庆等地都出现了利率8.5折优惠。

不过,这样的利率水平对银行而言也有些“为难”。

“现在银行做房贷的利率水平太低,按照5.15%的基准利率,执行8.8折后的利率仅为4.53%,对于银行来说,加上人力成本,这个利率水平就是亏本在做。”上述大型商业银行北京分行信贷部副主任告诉记者。

难解房企之渴

与日渐上涨的房价形成鲜明对比的是,部分房企,特别是中小房地产企业的日子依旧艰难,因融资难所产生的资金链困局依旧是摆在众多房地产企业面前的难题。

“最近几年银行对于房地产行业的一贯政策是松个贷、紧开发贷。虽然银行贷款中房地产占比高,但是主要集中在二级市场的个人按揭,支持房企直接开发的信贷并不多。”中房协副会长、华远地产原董事长任志强曾表示。

业内人士指出,从去年开始,全国楼市进入调整阶段,银行为规避风险对房企开发贷进行了较为严格的限制,贷款门槛相对较高,贷款审批额度也持续收紧。

“银行对于房企贷款的审查和条件越来越严格,在银行对房企所列的各项贷款条件中,一项无法满足就无法通过审批,且由于年底贷款额度紧张,每到四季度银行都会缩减房企贷款量。”北京一大型房企副总告诉记者。

“目前,银行贷款不再是房企融资的唯一渠道,而且相比而言,银行贷款的成本也并不低,因此对于品牌房企而言,在融资上有了更多选择。”中原地产首席分析师张大伟指出。

相关数据报告统计,截至9月30日,今年公司债发行量达706只,相比去年同期的403只增长了75.19%;发行规模达4044.17亿元。其中,30家地产公司共公开发行公司债48只(期),募集资金规模1254亿元。

“虽然贷款利率一再下调,但对于房企而言,从银行贷款的成本仍然偏高,且审批及放款时间较长。”北京一大型房企副总对记者表示,相比较而言,发行公司债的成本较低,效率也更高。

在成本方面,地产企业发行的主流债券利率区间一般在4.5%-5.5%左右,且呈现出日益走低的趋势。万科近期发行的一笔5年期50亿元公司债券,票面利率仅为3.5%。

不过,对于大多数的中小房企而言,由于面临巨大的偿债压力,公司债并非融资的“绿色通道”,多数中小房企仍然处于融资难的困境。

截至10月12日,根据同花顺统计数据显示,沪深两市共计30家上市房企公布了2015年三季报业绩预告,其中,15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后,按照预告净利润同比变动幅度来看,净利润下滑企业达14家,占比近五成。

“现在房企两极分化严重,一些大型房企,特别是上市房企一方面常年经营家底厚实,且融资渠道广泛,所以资金量充足;但数量众多的中小房地产企业因为融资渠道受限,因此在资金上总是捉襟见肘。”张大伟表示。

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