若下半年地王现象持续 楼市陷入大萧条调整期

商业见地网2015-10-23 09:25
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[导读]当前,中国经济增速已明显下滑。据国家统计局数据显示,2015年前三季度经济数据,初步核算,前三季度国内生产总值487774亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%,已经跌破7%。

当前,中国经济增速已明显下滑。据国家统计局数据显示,2015年前三季度经济数据,初步核算,前三季度国内生产总值487774亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%,已经跌破7%。

而作为中国经济增长的重要引擎,中国楼市是否即将迎来危险期?

今年9月30日,中国央行联合银监会发布通知称,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。这是今年房贷政策的第二次调整。

今年3月30日,央行联合住建部、银监会发布了关于个人住房贷款政策有关问题的通知,其中主要的目的之一是下调二套房首付比例,明确对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

同样是9月30日,住建部、财政部和央行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。《通知》明确自今年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率,包括全面推行异地贷款业务,拓宽贷款资金筹集渠道,有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活住房公积金贷款资产。

当时,中国银行金融研究所副所长宗良表示,调整首套房贷款比例,不一定会对存量住房的销量产生大的影响,但是却传递出国家层面稳定市场的信号。

与此同时,8月25日,央行宣布,从26日起下调金融机构一年期贷款和存款基准利率各0.25个百分点,同时从9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

实际上,进入2015年以来,央行已经先后三次降准、四次降息,而且几乎每一次央行降准降息都对楼市产生了极大的正面刺激作用。

同策谘询研究中心总监张宏伟撰文则认为,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。

张宏伟指出,央行“双降”之后,楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。

今年“330新政”以来,大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

央行“双降”之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末,也就是说,央行“双降“之后,楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。

届时,如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

另外,今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。

中原地产统计认为2015年至今全国20大标杆房企一二线拿地面积占比65.9%,全面回归重点城市。从成交建筑面积看,标杆房企在一线城市占比高达12.4%。这两大指标均处于历史最高纪录。

中原地产首席分析师张大伟称,最近市场升温后,一二线土地出现供应,房企积极争抢。地王依然频繁出现,体现了房企对一二线市场的看多情绪。

张宏伟预计,北京、上海等地频繁出现的地王项目通常会牵动周边市场甚至整个城市的楼市。

他认为,“地王”楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价,只要“地王”楼盘推盘成交,会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端,会带来区域内房地产市场价格整体上走高。

不过,在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。

回顾过去几年的“地王史”。2007年四季度和2008年上半年的地王,在2008年四季度和2009年上半年卖房时相当多很失意。

2009年四季度和2010年的地王,在2011年下半年和2012年上半年卖房时,也感凉风袭人。2013年下半年的地王在2014年则痛苦不堪。

举一个上海的案例。2007年9月,上海楼市非常繁荣,房价大涨过程中地市火爆。一家名不见经传的房企——上海志成企业,竞价历时2个多小时、440轮叫价,以成交价超出底价250%战胜绿地、华润等知名房企,获得普陀长风生态商务区地王项目。

但是,2008年楼市快速降温,该企业6月以损失1亿多元为代价退掉了这一地王项目。

再举杭州案例。2010年10月,雅戈尔以总价24亿元在杭州抢得申花板块单价地王,然而到了2013年6月,雅戈尔以损失4.8亿元(地价的20%)解除合同。

具有讽刺意味的是,在雅戈尔退地三、四个月后,杭州又掀起了一波地王潮,其中著名的华家池三地块总价拍出137亿元,被绿地、世茂、滨江瓜分,最为抢眼。

出乎这些地产大佬们意料的是,狗血剧再度上演。其后,2014年杭州市场在全国率先降价,2013年下半年杭州所有的高价地全部被套,直到今天杭州房价经历近几个月的反弹之后,那时的高价地仍然没有办法卖房赚钱,部分地块至今仍未动工。如果未来一两年再度发生类似雅戈尔退地事件,并不会让人惊讶。

从今年土地市场表现来看,如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现,这也就意味着楼市将陷入大萧条的调整期。

同策谘询研究部结果显示,2010年左右,中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,按照国际标准,城镇家庭户均套数达到1.0,也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量、房增速将递减。

既然市场需求已基本得到满足,今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转不可持续。

在2012年之前,中国人均住房面积就已经超过了西班牙,而在过去数年,该指标进一步增长。

如今已经没有任何一个新兴市场国家的人均住宅面积比发达国家还高。中国是少有的例外,在2012年前,中国大陆的人均住宅面积已经超过了中国台湾地区和韩国。

换言之,在居民住房市场上,中国已经不需要所谓的迎头赶超。然而,此次中国的房屋存货问题比2008年或2012年还要严重。

理论上,如果中国提高人均住宅面积,可以继续维持房地产泡沫。

但事实上,鉴于中国已经意识到地方政府庞大的债务规模,开发商的资金链问题,其他国家的历史路径以及致力于让中国经济朝着以消费带动的方向发展所采取的努力,上述理论假设则不具现实可操作性。

在2013年前,居民住房在GDP中的比重就已经超过了绝大多数国家(此后,这一占比继续提升)。在2005或者2006年前后,西班牙的这一占比更高,但居民住房投资支出在GDP中的比重从12%下滑至4%,大大低于90年代中期6%的水平。

这一数据可以得出这一观点:当房地产泡沫破灭时,市场活动会大大降至均衡前的水平。

近期的一个事例就是美国住房销量的数据,在经济复苏后的六年,美国住房销量仅相当于2002年一半的水平。

最后,以亚洲的发展来看,无论是韩国还是日本,其房地产在GDP中的占比从来都没有达到中国的这一高水平。

最新统计数据显示,前三季度,全国房地产市场投资增速持续回落,房屋新开工面积和竣工面积有所下调,在持续宽松政策的推动下,商品房销售情况持续小幅增长,库存有所下降,楼市复苏态势明显。但受需求端下降及经济形势等因素影响,库存压力依然明显。

目前,房地产去库存已到关键时期。近日,重庆发布《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》,以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面,并加快去库存。

《通知》鼓励金融机构合理配置信贷资源,提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。对资金困难的房地产在建项目,不简单地抽贷、停贷和压贷。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为25%。住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%。

值得一提的是,就在5天前,广东中山颁布新的积分入户政策,在全市范围内购买普通住房,入户积分由100分提高到150分,这也被外界解读为变相救市。

据中信建投研究发展部最新报告显示,自2014年至今,地方发布救市政策超过27个,仅今年9月,就有至少6个地方发布救市新政。

9月5日,辽宁发布《关于做好促进商品房销售的通知》,要求各市对存量商品住房的基本情况开展调查摸底,并结合本地区保障性安居工程年度计划和城市危旧房拆迁改造计划,制订商品房去库存的工作方案。

9月11日,沈阳发布新政表示,2015年5月6日起至2016年5月5日期间,居民购买沈阳市普通商品住房,办理了合同备案并缴纳契税,其缴纳契税超过1%的部分,由市、区两级财政以补贴的形式给予奖励。

9月28日,河南焦作表示,此前《焦作市人民政府关于促进焦作市房地产市场持续健康发展的若干意见》中对于个人购房享受缴纳契税100%补贴政策规定,将延期三个月。

29日,广东财政厅宣布,对购房人及其家庭成员购房记录进行查询,符合条件的可享受减按1%或1.5%税率缴纳契税的优惠政策。

30日,内蒙古赤峰宣布在2015年8月1日至2016年6月30日期间,对在赤峰市中心城区(红山区、松山区、新城区)购买住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在144平方米(包括144平方米)以下新建普通商品住房的,按其所购房屋实际缴纳契税额的50%给予财政补贴。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,地方频繁救市的主要原因还是巨大的库存压力。

国家统计局投资司高级统计师李皎此前也表示,房地产投资持续下滑的主要原因是商品房前期库存基数较大,特别是三、四线城市去库存压力较大。

易居研究院最新数据显示,截至2015年9月底,重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米,环比增长3.8%,同比减少1.7%。库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上,首次出现上升。

具体来看,35个城市中,有18个城市库存出现了同比增长现象。其中太原、西宁和荆门3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到24.8%、24.1%和20.0%。而值得一提的是,库存高企并不是个别现象。

在易居监测的更完整的50城库存数据中,去库存周期超过12个月的城市多达27个,这意味着,库存超过12个月的城市已经超过一半。其中北海去库存周期高达30.1个月,烟台26.4个月,荆门25.5个月,呼和浩特24.9个月,三亚也多达23个月。

中国房地产协会副研究员康俊亮表示,在高库存的压力下,地方被迫开启去库存状态,棚户区货币化安置、减免契税目标都是去库存。

张宏伟称,对于大多数大中城市来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

事实上,从短期内来看,当前楼市仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变。

对于房企来讲,同样仍然面临较大的去库存压力,甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场。

而从中长期来看,经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来,迟早还会面临去库存的压力。

目前,在国内房产市场趋于饱和的进程下,随着2014年以来海外投资移民出国热的升温,越来越多的投资者逐渐把视角放在海外房产投资领域。

另据专业人士分析,导致海外房产市场持续升温的原因主要是在国内投资渠道狭窄且限制较多的情况下,海外房产供应有限而需求强劲,预计未来几年都将整体呈攀升之势。

美国全国经纪人协会统计数据显示,2014年中国投资者就购买286亿美元的美国住宅地产,这一数字是2011年70亿美元的4倍。中国投资者去年在美国购买住宅的中位数价格是52.3万美元,76%的中国购房者选择全现金付款。

张宏伟指出,美元加息预期强烈,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。

事实上,放开外国人在国内购房的限制对国内楼市,对国内楼市去库存不会起到太大作用,中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。

原因很简单,全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值,还是会选择投资价值较高的美国房产,不会选择中国楼市。

即使选择中国楼市进行投资,也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业,难以改变楼市大趋势。

综上可见,当前经济形势依赖楼市越严重,中国未来的楼市形势越严峻,未来会隐藏更多的市场风险。

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