楼市分化加剧 “虹吸现象”显现

[导读]记者近期在多地采访了解到,在政策利好推动下,全国楼市整体呈现企稳之势。不同城市出现明显分化,信贷、人口和投资的“虹吸效应”在城市间房地产市场进一步显现。

城市间“虹吸现象”显现

记者在多地采访发现,在当前房地产市场总体弱复苏的局面下,城市间房地产市场已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。大量房地产企业重新布局开发战略,加速各类开发性资金向一二线城市集聚,三四线城市房地产市场进一步萧条。

贷款资源高度集中于重点城市。今年1-6月,个人购房贷款增加1.12万亿元,同比多增1767亿元,为有记录以来半年度个人房贷首破万亿元。在楼市火爆的上海,2015年上半年上海全市个人住房贷款增加462.4亿元,同比多增84.8亿元;而来自东北、中西部省份的金融运行数据均显示,个人中长期贷款增长较为缓慢。

购房人口持续导入重点城市。中国房产信息执行总裁丁祖昱认为,目前大量三线城市人口处于流出状态,如东三省每年净流出的人口约200万人;而一线城市平均每年人口导入68万,二线城市平均每年导入22万。“一线城市拥有发达的产业,可以吸引大量外来人口,从而形成持续强劲的住房需求;二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化;三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡,排名靠后的城市多为人口流出现象显著的城市。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为,东三省、湖北、四川、重庆等省份人口流失严重,很多中西部地区的常住人口出现负增长,这无疑会加剧部分地区的房屋过剩情况。

开发性资金向一二线城市集聚。从土地出让金情况来看,据中原地产数据,2015年上半年,20大标杆房企在一二线城市购入土地金额占其土地总支出的90.1%。中原地产首席分析师张大伟认为,为规避三四线城市库存过剩的风险,众多房企聚集一二线城市拿地,在全国土地出让金普降的情况下,一线城市高溢价成交甚至地王频频出现。而三四线城市土地市场则较为低迷,流拍现象屡见不鲜。房地产投资资金正快速转向一二线城市市场。

接受采访的专家普遍认为,三四线城市楼市低迷,其本身购房需求不足、供应过剩也是重要原因。研究院智库中心研究总监严跃进认为,全国各线城市商品房存量大多持续处于高位。虽然一二线城市库存逐渐去化,房价逐渐回归上升轨道,但对于部分三四线城市来说,由于前期的过度城市开发,造成严重供应过剩,使得城市新建商品住宅价格难言上涨。

宜辨证施治稳定房地产投资消费

专家判断,尽管全国商品房销售在开始好转,部分一线城市商品销售甚至出现较大幅度提升,但整体仍为“弱复苏”阶段。房地产投资通常占我国固定资产投资20%左右,如果房地产投资增速下降一半,我国GDP增速要下降0.35-0.4个百分点。考虑到房地产行业的产业关联效应,稳定房地产投资、消费对于“稳增长”具有重要意义。专家建议,应因势利导,妥善利用市场机制恢复供需平衡,保证住房市场的健康稳定发展。

首先,加大房地产投融资制度创新。陈杰认为,在降低地方政府对土地财政过度依赖的同时,必须防止地方政府出现财政危机和债务危机,创新地方政府的融资来源。可探索地方政府通过市场化手段发行债券,以透明公开的融资渠道为其提供资金来源;推进资产证券化、按揭贷款证券化和房地产投资信托基金的尝试,在增加流动性的同时,给民间资金增加一个投资渠道;大力发展住房市场政府和社会资本合作(PPP)模式。

其次,差异化完善保障住房供应体系。专家认为,未来中国的住房政策要以住房民生为主要政策目标,大力解决城市化中的住房保障需求。在保障住房的建设与管理中,在住房资源的配置上仍然要坚持市场为主。另外,要逐步发展租售并举的制度,将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主,多种保障方式相互补充,逐步推动住房保障方式转型。

第三,完善金融政策,规避利率风险,加速政策性住房金融创新。陈杰认为,有必要实行差异化的地区金融政策,加快大城市向中小城市的产业转移,从根本上增加三四线城市的住房需求;应加速政策性住房金融创新,落实住房公积金制度改革,推进公共住房银行的建立,构建稳定住房市场的长期政策性融资机制。

第四,差异化调控,实现有控有放。专家认为,房地产市场调控差异化应成常态。从长期来看,三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。房地产调控政策应改变当前简单宽松的导向,针对不同的区域采取不同的治理:一线城市适度控制,防止价格过度上涨,同时给予三四线城市住房消费政策扶持。

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