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腾讯房产出品深度评论栏目

2015-09-17第6期

戏说常州房地产十年发展众生相
——牛先生自称豪宅!真的配吗?

引言:常州楼市发展十年,伴随着外来房企的不断进驻。外来房企的加入,对于常州楼市而言利弊兼具。对于本地房企来说,外来房企的加入具有一定的冲击力,但与此同时,外来房企也为常州房地产市场发展带来了新的产品、新的理念以及新的技术。一部分本地房企在市场竞争中逐步被淘汰,但也有一部分房企取精华去糟粕,将项目发展的更好。这十年,是城市发展最快的十年,十年中,房地产市场也是千变万化,细事、琐事、怪事、趣事......楼市呈现万象,而楼市发展也与全国逐步接轨,这到底是好还是坏呢?十年来,常州楼市又有怎样的变化呢?这些外来房企在常州市场的表现又如何?老房企又都经历了哪些风云变迁?且听侃房哥为您细细侃来!

房地产市场历经一年多的调整期,在利好政策的助推下,楼市逐步回暖,常州楼市也不例外,与2014年相比,常州楼市已经呈现出量价齐升的态势。政策利好,销售回暖,开发商们也开始蠢蠢欲动起来,常州很多项目意欲开始重提推动大平层产品,更有甚者为了跻身豪宅市场大费周章。

牛生生卖豪宅,够格吗?

常州豪宅市场一度兴起,又一度销声匿迹,然而,真正的豪宅始终在哪里,伪豪宅们则在市场竞争中逐步被淘汰。9月13日,位于新北区飞龙板块的大名城项目也新推了大平层产品,隆重的召开了新闻发布会,并自称开启了常州豪宅生活方式。哥在这里不客气的提醒一句:豪宅不是你想做,想做就能做!冲豪宅市场要慎重,标准不够就不要东施效颦,浑水摸鱼了!

图片来源:腾讯房产(项目紧靠高架)

谈及豪宅的标准,首当其冲就该是核心价值区域,这其中包括地段本身的价值以及人文景观等自然资源的价值,而牛先生真的够资格自称豪宅吗?哥来为你侃一侃!

1、地段偏僻何以称豪宅?

大名城项目位于新北区飞龙中路以北,长江路以东,南面紧邻龙城大道高架。飞龙路以前叫外环路,路以北就属于城外,而路以南才属于城内。后来长江路拓出来,位于龙江路与通江路中间,飞龙路与长江路的交叉处才勉强接近核心商圈,但这个距离远不像大名城目广告语所宣传的那样——"毗邻南大街,万达商业街",哥换成现在的新广告法就应该说成"项目至南大街坐车仅30分钟、至万达商业街步行仅需30分钟"。哥想问,牛先生你在如此毫无核心价值的地段吹嘘为其附加商圈,就真的可以变成豪宅吗?

看看相同地段内的绿都万和城项目,进驻常州就是第一大盘的这个项目,一直以6字头的售价做普通住宅,销量也相对平稳,但其从未标榜自称豪宅。此外,区域内包括绿洲白马公馆、新城悠活城、绿地世纪城在内的多个项目,在售均价都只在6千以下,且主打刚需产品。这样的一个刚需汇集的地段,如何做得出豪宅?哥所了解的豪宅,之所以要在核心地段,是因为地段的稀缺性,赋予其更深厚的价值意义。为什么乡下前后带院子的500㎡小别墅不会被称为豪宅,正是因为它在乡下,并非在核心商圈!

其次,项目所处地段两面邻马路,一面靠高架。正是这样的周边环境,让大名城这个项目被赋予了"噪音大盘"的"盛名"。据大名城业主爆料,该项目所有楼栋包括电梯在内,噪音杂音从早到晚不停歇,令业主们苦不堪言。这样的居住状况,何以配得上豪宅?

2、漏水沉降何以称豪宅?

除地段以外,谈及豪宅我们另外一个不可忽视的就是项目的硬件配置与建筑品质。但自称"豪宅"的牛先生却出现顶棚沉降问题。8月7日,大名城业主"wjp19691008"(网名)先生在常州某本地论坛发帖爆料,其买的大名城的房子在装修时,发现一个房间的顶棚中间沉降三公分,呈现一个锅底形。找开发商维修,维修人员把房间顶棚的钢筋都打露出来了,房屋质量安全实在堪忧。如此"豪宅",哥是真的醉了!

图片来源:大名城业主

今年6月份开始,大名城业主频繁爆出项目漏水,地陷,开裂等问题,对于此,大名城方面采取的态度是不交钱不能验房。不止住宅,据网友"云雨朝暮烟花"爆料,其去参观大名城别墅样板间的时候,发现样板间内有几个桶在接水,遂发现是装修的富丽堂皇的大名城别墅样板间在漏水!除了漏水,地面也出现裂缝!哥说句真心话,这样的"豪宅"还真的是让人大开眼界!

图片来源:大名城业主

3、5字头起何以称豪宅?

豪宅的另一个标配定义必须是增值保值性,我们通常理解的豪宅,普遍是精装,由于其独特的建筑工艺以及精致的硬装设备,所以一般其建造成本较高,价格难降,真正的豪宅几乎可以说,永远不会降价。

但据业内知情人士透露,大名城十分擅于业主,前期大肆宣传产品,以高价卖出房源后,便动不动采取降价手段以赢得市场份额。去年第四季度,该项目以最低5588元/㎡的价格猛攻市场,元旦后,项目再度降价至5188元/㎡,无论是否噱头,但这都与项目一期9000元/㎡上下的成交价差距甚远。9月16日,牛先生又牛哄哄的降价了!每平直降千元,包括别墅产品在内!动不动降价的“豪宅”,谁敢买?如此无逼格谁要买?5188元/㎡起!请问牛先生,你在牛什么?刚需都住得起的豪宅,也配叫豪宅?这尼玛在逗哥玩儿呢?

图片来源:腾讯房产(2014年底项目售价推广画面)

图片来源:腾讯房产(2015年初项目售价推广画面)

图片来源:腾讯房产(9月16日项目售价推广画面)

说到这里,肯定会有人会反驳哥,市场经济环境不好,常州很多楼盘都选择降价,根据经济形式调整项目价格实属正常。但哥要无情的告诉你,这种理论在大名城这个项目上并不成立!上述知情人士表示,先卖出第一波房源,然后不断选择放价,是大名城一直以来惯用的营销手段,在口碑积累到一定的程度的时候,就开始博销量,并非迫于市场压力而采取的无奈之举。

4、私密性不够何以称豪宅?

豪宅注重私密性,注重圈层。这也就是讲究豪宅的纯粹性,而我们的大名城真的做到了吗?

熟知大名城项目的网友肯定知道,大名城除了新推的大平层产品,前面还推出过别墅产品,而大名城主要在售的产品则是高层产品,三种住宅产品混合,选择豪宅的业主如何保证居住的私密性,没有单独的分区、没有独立的物业管理机制、没有过硬的安保系统、没有精装的配置,如何称得上是豪宅?不是单纯的一梯一户,一栋一会所,就可以称为豪宅!哥友情提醒下,起码你得分个区,混居之下何来圈层,没有圈层何来豪宅?

豪宅水土不服 区域价值不够或是主因

在飞龙板块,以豪宅理念进驻常州的还有金地天际。金地天际这个项目"低调"到很多常州市民并不知晓,但金地这个四大房企之一的名牌房企还是有很多人知道的,金地天际项目便是复制的金地上海的"天系"产品,这个系列的产品属于金地旗下的高端产品,是真正的豪宅产品。

数据显示,金地天际大平层产品开盘只卖出1套,当时市场定价为2万/㎡,这就是传说中的"开盘即死"的项目。此后,金地天际项目多次调整项目售价,从1.5万到1.2万,但都无法撬动常州市场,从而将销售方向从天际系列转为格林郡系列。那么,问题来了,作为金地旗下"天系"产品之一的常州金地天际缘何变成了"楼中隐士"?

图片来源:腾讯房产

首先,金地天际与大名城同样存在地段价值不够的问题,项目位于新北南湖路8号,在飞龙体育公园西侧,项目周边没有醇熟的商业配套,与大名城同样不属于核心商圈。其次,该项目南边紧邻铁轨,靠近铁轨的楼栋免不了噪音的"问候",这也与豪宅的舒适居住理念相背离。

综上所述,我们可以轻易的发现,这些所谓的豪宅产品,并非是在深入了解常州房地产市场大环境后打造的产品,没有因地制宜自然不够接地气。那么,有网友要问哥,常州有接地气的豪宅吗?真正的接地气的豪宅应该是怎样的呢?

常州真正的豪宅到底长啥样?

哥大言不惭的告诉你,这个真的可以有!最典型的就是常州本地大型房企新城旗下的新城首府项目。新城首府位于钟楼通江南路88号,属于常州CBD核心商务区,随着西新桥板块的不断发展,新城首府项目可谓是坐拥繁华商圈、通达交通网络体系,地段堪称绝版,完全符合豪宅所需的稀缺性。

除了极具价值的区域位置以外,新城首府还配以优质景观、五星级"金钥匙"物业、观景双电梯、双车位配比、五星大堂等高级配置,此外,为了满足居者们更趋苛求的舒适度,项目建筑采用8大智能系统,一站式配套与服务,确保业主生活无后顾之忧。

在价格上,即便是去年楼市低潮期,新城首府始终坚守万元以上每平的价格,目前项目楼王售价为20000元/㎡,而项目430㎡的户型也可满足豪宅奢享空间的标准,哥忍不住要感慨,如此豪宅,方才大气!

图片来源:腾讯房产

但就是在这样的一座豪宅的对面,也屹立着一座曾经自称"豪宅"但已经在走下坡路的楼盘,它就是——深业华府!很多人都知道,深业华府这个项目尽管地段位置不及新城首府,但也属于市中心绝版地段的一角,但这样就可以自称豪宅了吗?哥试问,深业华府除了地段以外,有哪点可以被称之为豪宅呢?环境?窝在小桥对面的豪宅常州还真不多见!奢享户型?最大170㎡的户型何来的奢享?还是住宅品质?

据哥了解,起初的深业华府依傍新城首府里的新城实验小学作为学区,售价还在万元每平,但经过市场考验后,均价逐渐调至8000元/㎡上下。但当"无学区房"事件曝光后,项目报价仅5字头,目前该项目在售价格为5688元/㎡起,而据哥了解,目前该区域的二手房成交均价也要高达7000元/㎡左右,对比之下,深业华府顶多也就算个刚需盘罢了。

图片来源:腾讯房产

同样位于核心区域的豪宅代表还有天宁区的巨凝金水岸,该项目位于天宁吊桥路1号。项目紧邻文化宫、南大街、莱蒙三大商业中心,为常州市商业、金融、娱乐、办公最繁华的核心区。

除了地段价值以外,项目还拥有丰富的人文资源。巨凝金水岸所在的大成厂原址,不仅是常州最早形成的城区之一,更是常州繁盛兴起的地方,深厚的历史底蕴和人文内涵记载了龙城千年来城市的发展轨迹。这里更成就了一代实业家的创业传奇,造就了富可敌国的刘国钧,以及享誉国际的大成纺织品牌。与此同时项目临靠运河边,称得上是真正的水景豪宅!

图片来源:腾讯房产(巨凝金水岸项目景观)

作为豪宅,巨凝金水岸除了地段优越以外,还拥有先进的混凝土技术,项目208-360房源都装配整体式混凝土结构叠合梁,超越传统豪宅的技术也让项目成本较高。相关数据显示,该项目初期精装产品售价高达25000-30000元/㎡左右,近两年市场动荡,项目毛坯房源售价依然在13800元/㎡以上,精装仍旧单价过2万。由于优秀的品质与优越的地段相重叠,即便是如此"壕"的价格,仍有很多购房者愿意买账。因此,在2014年市场动荡期,该项目仍可保持每月10套以上的销量,这在豪宅市场相当罕见。

此外,常州仍有一些低调豪宅,如武进区花园街板块的新城帝景,该项目具有绝对的地段优势:花园街最后一块核心地块。新城帝景项目自开盘以来,销量一直十分喜人,作为武进核心地块为数不多能够称得上是豪宅的项目,其大平层产品深受购房者亲睐!有人要问,说了那么多真豪宅与伪豪宅,没见到劲爆的,那哥最后一磅炸弹来了!相信常州人都认识怀德桥,怀德桥BRT站台旁有一个曾经自诩豪宅的项目,名曰凯悦中心。

9月初,网曝市中心凯悦中心存在"一房多卖"现象,项目将与小额贷款公司网签的房源,在业主不知情的情况下再次发售,这种抵押后销售的房源多达49套,据多为业主称:"因没有看到备案数据而去查证,结果证实,这部分业主手中的购房合同属假合同,备案号与房源号风马牛不相及"。

图片来源:凯悦中心业主

图片来源:凯悦中心业主

如今的凯悦中心吗面临破产,余盘被查封,预售证被吊销,施工暂停,楼盘烂尾。回想该项目曾经的广告语"凯悦中心——离南大街最近的豪宅之一",哥内心的感慨有如滔滔江水连绵不绝。

在去年房地产市场动荡期,不要谈"豪宅",就连住宅市场都步履蹒跚。如今,市场转暖,常州"豪宅"市场仍旧不温不火,难道真的是常州人住不起"豪宅"吗?哥看未必!随着时代的发展,社会的进步,常州这个三线城市经济发展也在不断进步,如今的常州人并非住不起"豪宅",而是对"豪宅"的标准和要求更高,一般的"豪宅"入不了追求品质生活的常州人的法眼,所以真豪宅们,且行且珍惜!未来常州豪宅市场走势如何,让我们一起拭目以待!

文/青面暴君

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