侃房哥 参合参合房地产,侃一侃咱老百姓自己的事儿!

腾讯房产出品深度评论栏目

2015-09-21第7期

戏说常州房地产十年发展众生相
——恒大翡翠华庭!"内力"不够深你就别乱"装"!

引言:常州楼市发展十年,伴随着外来房企的不断进驻。外来房企的加入,对于常州楼市而言利弊兼具。对于本地房企来说,外来房企的加入具有一定的冲击力,但与此同时,外来房企也为常州房地产市场发展带来了新的产品、新的理念以及新的技术。一部分本地房企在市场竞争中逐步被淘汰,但也有一部分房企取精华去糟粕,将项目发展的更好。这十年,是城市发展最快的十年,十年中,房地产市场也是千变万化,细事、琐事、怪事、趣事......楼市呈现万象,而楼市发展也与全国逐步接轨,这到底是好还是坏呢?十年来,常州楼市又有怎样的变化呢?这些外来房企在常州市场的表现又如何?老房企又都经历了哪些风云变迁?且听侃房哥为您细细侃来!

文/青面暴君

从豪宅盛行伊始,精装修房源已经火爆于市场。08年金融风暴过后,常州房地产市场伴随着外来房企的进入,也引进了不少新的住宅理念,精装房就是其中一种。09、10年的时候,市场逐步上行,常州房地产市场上精装房也逐渐普及,很多项目为了提升楼盘的溢价空间,纷纷做起了精装房。

精装修房由于其省时省力等优势,越来越受购房者亲睐。但进入2011年,常州楼市开始下行,这个时候一部分开发商开始去精装,转推毛坯房源;但也有一部分开发商然抓住契机,纷纷推出精装修产品楼盘的项目附加值,提高楼盘性价比,以吸引购房者眼球。但也正是因为有些开发商不自量力的投精装房的巧,跟风做精装,引发了一系列的业主维权纠纷事件。

恒大翡翠华庭——名不副实的精装修

今年来,常州市场上维权现象最为壮观的当属武进区的恒大翡翠华庭。许教授曾经说过:"恒大开盘必特价,特价必升值",哥认为这句话用在恒大翡翠华庭身上,就应该改成"下雨必漏水,漏水必维权"。哥见过交房维权的,但鲜少见到维权维的如此壮观的。

"恒大许XX,家家都水印"、"还我血汗钱"、"恒大无理由退房,楼漏漏,我要退"、"恒大学区房、承诺都成空"......每一条横幅,都代表了业主的心声。

图片来源:恒大翡翠华庭业主

来看看交付后的房子。6月底是常州楼市很多楼盘集中交付的时间,恰逢梅雨季节,正好检验了一下常州那些漏雨楼。恒大翡翠华庭"受害"于暴雨,向业主们"完美"的展示了一个无处不漏的精装房,这样的房子让精装如何自处?难道扒掉精装就能住?哥很残忍的告诉你,恒大连正是因为外墙防水没做!扒掉精装家里还是需要大盆接小盆,哥真心心疼业主们买房花出去的票子,有的人甚至拿出了半辈子的血汗钱,就买了这样一套变味的"精装房"!维修修不了,退也不给退,相当的心塞!

图片来源:恒大翡翠华庭业主

据业内知情人士估计,按交付的情况来看,常州恒大翡翠华庭的精装修材料劣质、施工标准低,算下来应该不超过400元/㎡。哥想问,这样的房子如何称得上是恒大的精装修?哥来给大家算一笔账,如果是自己装修,以1500元/㎡的装修标准来算,也就相当于100㎡的房子花15万去装修。相信装修过房子的网友都知道,这样的标准足够一个家庭普通精装,并且连家电家具也可以买全。

恒大翡翠华庭精装修偷工减料从其价格变迁也可以看出来,哥给大家做个对比。与恒大翡翠华庭同处一个区域的路劲城项目,从2012年至今,在售普通毛坯住宅产品的均价都在6500元/㎡ 左右。而恒大翡翠华庭,在2012年刚进入常州市场的时候,最高售价达到8200元/㎡,2013年下半年逐渐开始变成6400元/㎡左右,2014年市场动荡,该项目售价最低谷时价格仅为5600元/㎡,综合均价未必超过路劲城。

路劲地产在常州已经连续开发了5个项目,老项目的品质也是常州市民有目共睹的,这个价格也足以支撑其品质,那作为所谓标配1500元/㎡精装的恒大翡翠华庭,是不是一直保持8000元/㎡以上的价格,为什么只有5字头?答案不言而喻!偷工减料,坑骗业主!精装不过是其吸引购房者的一种手段,其真实的目的不过就是为了更好的促进项目销售,如恒大所愿,恒大翡翠华庭确实销量喜人,因此,维权队伍也足够壮大。

绿地峰云汇——房屋漏水精装受牵连

恒大的精装修作为噱头成功吸引了一票购房者,但也坑害了很多善良市民,但常州市场上遭到业主维权的不止恒大翡翠华庭一个项目,还有值得一提的绿地峰云汇。2013年9月,绿地峰云汇"蘑菇房"事件震惊整个常州市场,这个曾经号称打造高端住宅,精装房源单价卖到近万元的楼盘,在一期精装房交付时却出现大面积的房屋质量问题,事件最终以开发商重新找装修公司挨家挨户返工以及200多户业主退房而告终。

剧情到这里,关于这个漏水盘的故事并没有剧终。2014年4月,绿地峰云汇因二期延期交付而导致几十位业主的孩子无法及时入学,同时因为小区缺少空调外机、房屋漏水、小区内部有垃圾转运站等问题再次被业主维权。2015年7月份,该楼盘业主再度维权,小区地面及地下室积水、墙体渗水、电梯停运等问题层出不穷,尽管最终业主和开发商达成了协议,但频频"出事"的绿地白金汉宫已然成为常州购房者避之不及的项目。

图片来源:绿地峰云汇业主

尽管绿地峰云汇承诺业主协商维修、退房,但没有优秀的建筑品质来支撑,装修做的再好也是徒劳。哥奉劝绿地峰云汇一句,房子没造好就不要随便学人精装,否则不是砸自己绿地的招牌吗?

图片来源:绿地峰云汇业主

万科城——毫无溢价空间的成品住宅

除了装修和住宅质量问题的精装盘以外,常州还有一个意欲借助精装修来提升溢价空间价空间的楼盘——万科城。熟知房地产行业的人应该都知道万科这个品牌,作为四大房企之一的万科,其也是首个拥抱互联网的房企。近年来,万科与阿里云、百度、万达、腾讯、链家等企业牵手,开启战略发展新模式。

在房地产这一块,万科在全国各地推行了众多成品住宅项目,纵观这些项目,普遍存在的共性就是,其相较周边项目存在更多的溢价空间,万科的品牌、物业服务和精装等给产品带来了更高的附加价值,因此,即便是价格高出周边项目,但其依然受到购房者的欢迎。2012年,万科也将成品住宅开发理念带入了常州市场,但万科在常州做的成品住宅究竟怎样呢?

近年来,随着市场大起大落,常州购房者们的买房态度也越发谨慎,选择房源也更为苛刻,不是开发商轻易可以忽悠的。所以,万科城将成品住宅引入常州,尽管价格高出周边项目许多,但并没有受到常州众多购房者的追捧。

究其失败原因,最主要的还是因为万科对于常州市场的认知度缺乏、对地段的熟悉程度不够,以至于其成品住宅的价值并没有被体现出来。万科城所处的地段隶属常州大学城商圈,具体方位在武进区武宜路与滆湖路交汇处。据哥了解,该地段没有丰富的配套资源、没有优质的学区,升值潜力较小,所以,万科城即便是附加了精装修、品牌及优质物业,却仍然不被消费者待见。以哥拙见,万科的成品住宅并不是在所有城市都可以风生水起,起码经过市场考验后,其在常州市场并不被认可。哥奉劝万科城,下次拿地一定要因地制宜,尊重当地市场行情,否则只能如昙花一现,以失败收场。

深业华府——精装修转"裸奔"

据哥了解,常州的精装住宅市场起步不算晚,最早的精装住宅可以追溯到2006年新北的华亭苑,但发展一直不温不火。2011年起,房地产市场发展逐渐趋向平稳,房价难上行,精装房的溢价空间也越来越小,很多项目开始"去精装",以"裸奔"的姿态去博市场。一些精装项目逐步脱去"霓裳",如钟楼区的深业华府。

深业华府从2014年开始脱掉精装开始推售毛坯房,配以品牌精装的该项目,一期刚开盘的时候均价还在10000元/㎡,经历了市场变迁,项目开始"裸奔",均价也是从10000元/㎡降至8000元/㎡。但去年下半年"学区房"风波,让这个"裸奔"盘彻底衰败,"伪学区房"的面孔被揭露,该项目的售价也是一落千丈,连续数月以5字头博市场。

保质保量的精装房越来越少

精装房市场风云变换,目前常州市场上所剩无几的精装修房源鲜少有能满足性价比又保证质量的。据哥不完全统计,目前常州市场上200多个在售项目,精装房源占比仅在10%左右。其中,本地房企新城地产单独走出了一条精装路线,在售的精装房项目有新城帝景和新城首府,算是比较成熟的精装修住宅。从这两个项目可以看出,精装达标的精装房事实上是可以有效提升楼盘的溢价空间的,因为精装房在一定程度上提升了楼盘的完整性。这点从老牌精装修楼盘京城豪苑上也可以体现出来,楼盘单价加上成本700-800元/㎡左右的装修配置,项目单价提升的同时,溢价空间也随之提高。

此外,精装修还可以提升楼盘的性价比。如果一个精装房,只是在原本毛坯的价格上加上装修配置的成本价,那么,这个精装房的性价比可想而知。新北区一个典型的成品住宅项目——九洲花园缇香郡,道成置业旗下的缇香郡项目从二期开始便开始走成品住宅的概念,尽管装修并非多么豪华,但买买家具即可拎包入住。项目周边学区、商业配套完善,小区内自然景观丰富,环境清幽,但只有6000元/㎡左右的均价,也让这个精装楼盘受到众多购房者的青睐。

购买精装修房有风险 如何选择精装房?

综上所述,购房者们在购买精装房的时候,仍要擦亮双眼。哥提醒大家,消费者在挑选精装房源的时候要注意以下几点:

一、仔细观察样板间

在买房之前仔细观察样板间对于购买精装房是一个非常重要的步骤——任何一个精装修项目为了更好地促进销售都会做出几个样板间的。其中,在项目楼内做出的实体样板间比在售楼处内临时搭建的样板间更有说服力。因为楼内的实体样板间在室内面积、层高、格局等方面不容易造假,对于参观者的欺骗性会小一些,效果接近真实交房时的样子。

二、将装修细则写入购房合同

在签署购房合同时一定要尽可能的详细,应该将该精装房的装修标准、所有材料等级和品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定以及换房、退房等约定逐条、详细地写入购房合同中,为日后产生分歧时提供索赔依据。

三、考察开发商实力

在购买精装修房产之前应该对开发商实力进行考察。多方面了解开发商上一个精装修项目的实施情况及业主意见、本项目的装修工程设计方的资质和装修团队的施工水平。那些管理完善、口碑好、有实力的开发商开发出来的项目通常都让人比较放心。

四、细致的收房、验房

在入住前进行一次细致的验房是很重要的,也是业主审查开发商是否做到了相关承诺、保护自己的合法权益不受侵害的重要步骤之一。业主应该严格按照合同的约定对开发商提供的装修材料品牌与环保级别进行全面的核对。

免责声明:文章仅为侃房哥个人观点,不代表腾讯房产官方声音。网友们可在下方评论区与我们互动,就文章内容进行深入探讨,欢迎各位看官吐槽拍砖,指正错误,也欢迎各位网友来稿。我可以不接受您的观点,但我坚决捍卫您说话的权利!欢迎大家来点评。

房产微信官号

房产微信官号housecz

房产常州站二维码

欢迎大家添加腾讯房产常州站为微信好友,我们每日将向您提供最重要的房产资讯。可以通过扫描左侧二维码来添加。